Un caso particolare: il tetto è di tutti
Quando l’impianto fotovoltaico va installato sul tetto condominiale, l’intervento riguarda una parte comune dell’edificio. Questo significa che non basta la volontà del singolo condomino: serve la delibera dell’assemblea, salvo i casi particolari previsti dalla legge.
La disciplina di riferimento è l’art. 1122-bis del codice civile, introdotto per regolamentare proprio gli interventi sulle parti comuni in materia di efficienza energetica e rinnovabili.
Le regole di assemblea
Lavori sulle parti comuni
Per l’installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale serve la delibera dell’assemblea con maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (maggioranza qualificata dell’art. 1136 c.c. in seconda convocazione).
I punti che l’assemblea deve approvare:
- L’installazione dell’impianto e la sua configurazione
- La ripartizione dei costi (in genere per millesimi di proprietà)
- La ripartizione dei benefici (energia prodotta, incentivi)
- L’eventuale amministrazione e manutenzione dell’impianto
Il condomino che vuole installare da solo
Un caso frequente: un singolo condomino vuole installare i pannelli sul tetto comune a proprie spese, per uso esclusivo. L’art. 1122-bis lo consente, a condizioni precise:
- L’intervento non deve ledere i diritti degli altri condomini
- Non deve arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio
- La delibera dell’assemblea può fissare condizioni e modalità di esecuzione
- Se gli altri condomini intendono usufruire dei benefici, partecipano ai costi in proporzione
In pratica: il condomino può partire anche in presenza di dissenso, purché rispetti le prescrizioni dell’assemblea e non danneggi le parti comuni.
Installazione su parti private
Se il singolo condomino installa i pannelli su una propria porzione esclusiva (balcone, terrazzo, superficie di propria pertinenza), non serve l’assemblea: vale la disciplina ordinaria delle autorizzazioni. Attenzione però ai vincoli del regolamento di condominio e alle norme estetiche.
Ripartizione di costi e benefici
La regola generale è la ripartizione per millesimi:
| Voce | Ripartizione tipica |
|---|---|
| Costo di installazione | Millesimi di proprietà |
| Energia prodotta e consumata | In base all’utilizzo (accordi interni) |
| Incentivi (CER, scambio) | Secondo lo statuto o la delibera |
| Manutenzione ordinaria | Millesimi di proprietà |
È possibile derogare con accordi interni approvati dall’assemblea: per esempio, chi consuma più energia può contribuire di più e ricevere più benefici.
Le agevolazioni nel 2026
Per il fotovoltaico condominiale valgono le stesse agevolazioni degli impianti individuali:
- Detrazione IRPEF 50% su un massimo di spesa di 96.000 €, in 10 rate annuali. Per i condomini, la detrazione spetta a ciascun condomino in proporzione alla propria quota di spesa (i lavori sulle parti comuni rientrano nell’agevolazione)
- IVA agevolata al 10% per interventi su edifici esistenti
- Bonus regionali ove disponibili
Nel 2026 il Superbonus è ancora attivo ma con aliquota ridotta al 70% e con accesso limitato a casi specifici (prima casa, IACP, condomini con specifici requisiti). Per la maggior parte dei condomini la via principale resta la detrazione 50%.
La Comunità Energetica condominiale
Una delle opportunità più interessanti del 2026 è la trasformazione del condominio in Comunità Energetica Rinnovabile (CER):
- I condomini condividono l’energia prodotta dal tetto
- Il GSE riconosce una tariffa incentivante sull’energia condivisa per 20 anni
- Chi non ha un impianto proprio (per esempio chi non ha spazi) può comunque beneficiare dell’energia prodotta dal tetto condominiale
- Il condominio costituisce un soggetto giuridico dedicato (associazione o forma equiparata)
La CER condominiale è particolarmente vantaggiosa quando nel palazzo convivono utenze domestiche e attività (negozi, uffici) che consumano in orari diversi.
Come avviare l’iter: i passi pratici
- Verifica la fattibilità tecnica: tetto, esposizione, superficie disponibile, statica
- Richiedi 2-3 preventivi chiavi in mano con marche, garanzie e tempi
- Coinvolgi l’amministratore: inserisci il punto all’ordine del giorno dell’assemblea
- Approva la delibera con le maggioranze previste (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio)
- Definisci ripartizione costi e benefici (in millesimi o con accordi interni)
- Affida l’installazione e gestisci pratiche comunali, GSE e allaccio
- Attiva l’energia condivisa: ogni condomino che vuole l’autoconsumo virtuale comunica il proprio POD al GSE
Domande frequenti
Basta la maggioranza semplice per installare sul tetto condominiale? No. Per i lavori sulle parti comuni serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Verificare sempre il regolamento di condominio e l’ordine del giorno.
Un condomino può opporsi e bloccare tutto? Per l’impianto di proprietà esclusiva del singolo condomino, il dissenziente non può bloccare l’installazione purché l’intervento rispetti i requisiti dell’art. 1122-bis. Per l’impianto comune serve invece la delibera assembleare.
Chi paga la manutenzione dell’impianto comune? Di norma tutti i condomini in proporzione ai millesimi. La delibera può prevedere accordi diversi, per esempio se solo alcuni usufruiscono dell’energia.
La detrazione 50% vale anche per i condomini? Sì. Ogni condomino detrae la propria quota di spesa per i lavori sulle parti comuni, rispettando i limiti previsti e le modalità di pagamento (bonifico parlante).
Si può fare una CER in condominio? Sì, è tra le configurazioni più adatte alle CER. Il condominio condivide l’energia del tetto tra i propri componenti e ottiene la tariffa incentivante del GSE per 20 anni.
Articolo informativo — Le regole descritte si riferiscono all’art. 1122-bis c.c. e alle norme generali sulle maggioranze (art. 1136 c.c.) e alle agevolazioni fiscali 2026. Per il tuo caso specifico, consulta l’amministratore di condominio, un tecnico abilitato e le fonti ufficiali (GSE, Agenzia delle Entrate).